不動産売却を成功させるためには、売却相談から売却完了までの流れや、高く売るための基本的なポイントを知ることが大切です。「どんな査定が行われるの？」「必要な書類は？」「不動産会社の選び方は？」など、売主様が不動産売却に対して抱えている疑問や不安は多いでしょう。本記事ではそれらのポイントをわかりやすく解説します。

BLUE ESTATEでは、地元である唐津市・伊万里市に密着した不動産売却を行っています。お客様の状況や希望を伺った上で、大手に負けない専門性を活かした最適なプランをご提案できることが弊社の強みです。不動産売却に関するお悩み・ご相談は、ぜひ弊社にお聞かせください。

目次

不動産売却を検討する理由はさまざまです。住み替えにより今の家に住み続けられなくなった方もいれば、相続した不動産を売却して遺産分割を円満に進めたい方もいるでしょう。離婚などの複雑な事情を抱えている方や、瑕疵物件にお悩みの方もいるかもしれません。

BLUE ESTATEでは、唐津市・伊万里市を中心とした不動産売却全般に対応しています。戸建て・マンション・土地・収益物件など、物件種別を問わずに対応可能です。地域密着型の企業として、大手不動産会社に負けない専門性を活かし、お客様にとって大切な不動産を適正価格でお取り扱いします。

弊社が特に得意としているのは住宅ローンのお悩みの解決です。住宅ローン返済にお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。「返済期間の延長」をはじめ「返済金額の軽減」「任意売却」など、あらゆるサポートが可能です。また、自宅を賃貸として貸し出したり、売却したあとも住み続けられる「リースバック」を行ったりなど、特殊な方法で現在のご自宅を維持できる可能性もあります。

もちろん、住宅ローンに限らず、「できるだけ早く売却したい」「とにかく高く売りたい」などのご相談にも、経験豊富なスタッフが責任を持って対応可能です。不動産売却全般に関するお悩みは、ぜひ弊社にお任せくださいませ。

不動産売却のご相談をいただいてから、売却が完了するまでの流れを簡単にご紹介します。8ステップを順番にチェックしていきましょう。

• STEP01：お問い合わせ
• STEP02：売却相談と相場調査
• STEP03：依頼会社から査定価格の提示
• STEP04：依頼会社と媒介契約の締結
• STEP05：売却活動の開始
• STEP06：物件引き渡し
• STEP07：不動産売買契約の締結
• STEP08：残代金の清算

不動産査定の基本をご紹介します。査定は机上査定と訪問査定に分かれ、それぞれ査定の内容が異なります。それぞれの違いに加えて、査定の際に主にチェックする項目やご用意いただく書類、そして査定費用についてご紹介しましょう。

不動産査定とは、売却予定の不動産がどれくらいの値段で売却できるのかを、プロの目線で算出するために行う査定です。不動産がある地域の現状や将来性、物件のコンディションなどを確認したうえで査定を行うため、ご自身で相場を調べるよりも正確に売却価格の目安を算出できます。

机上査定とは、近隣で売却された過去の事例などをもとに行う簡易的な査定です。インターネット上で行う査定であり、物件を訪問することはありません。したがって、机上査定だけで正確な査定を行うことは不可能です。

訪問査定とは、その名のとおり現地を実際に訪問して行う査定です。机上査定で算出したデータを使いながら、現地でしかわからない情報を加味して査定価格を決定します。建物内部・外部のコンディションを確認できるため正確な査定を算出でき、売り出し価格も訪問査定をベースに決めることが一般的です。

不動産査定のチェック項目はさまざまです。構造・間取り・築年数・日当たり・地形などを基本とし、マンションの場合は管理状況なども確認します。また、所有権や使用権などの権利関係や、建ぺい率といった法令上の問題の有無もチェックします。

不動産査定をご利用の際は以下の書類をご用意ください。
また書類が無い場合や、よく分からない場合はこちらで取得いたしますので、お気軽にご相談ください。

• 登記簿謄本
• 登記権利証（登記識別情報）
• 土地の測量図もしくは建物の図面
• 公図
• 身分証明書
• 印鑑証明書

不動産の査定費用は無料です。机上査定・訪問査定を行い、契約に至らずにキャンセルしたとしても、出張料・査定料などは請求されることはありません。ただしごく一部ながら悪質な不動産会社は存在するため、HPなどに「査定無料」などと明記されていない会社の利用はおすすめできません。

媒介契約とは、仲介売却を行う際に売主様と不動産会社が結ぶ契約です。媒介契約の締結後、不動産会社は物件の宣伝活動を行って買主様を探し、売買契約の締結を目指します。媒介契約は大きく3種類に分かれるため、それぞれの違いを把握しておきましょう。

売主様が不動産会社と交わす契約が媒介契約です。媒介契約を結ぶことで、売主様は不動産会社に買主様を探すよう依頼できます。契約締結時に売主様が不動産会社に手数料等を支払うことはありませんが、売買契約成立時に報酬として「仲介手数料」を支払います。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ以下のような違いがあります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

複数の不動産会社と媒介契約を結べるのは一般媒介契約だけです。売主様が見つけた買主様との直接交渉もできますが、後述するレインズへの登録義務や、売主様への活動報告義務はありません。そのため、積極的な宣伝活動はしてもらいにくい契約内容です。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、売主様への報告義務・レインズへの登録義務があることは共通しますが、その日数に違いがあります。また、専属専任媒介契約では、売主様が見つけた買主様への売却は認められません。いずれも積極的な宣伝活動に期待できるため、このうちのどちらかの契約を結ぶことが一般的です。

レインズ（REINS）とは、媒介契約の条件にも盛り込まれるほど不動産売却において重要な要素のひとつです。レインズは国土交通省が指定する不動産情報ネットワークシステムで、登録すると全国の不動産会社に物件の情報が共有されます。このあと詳しく解説しますが、売主様にとって不利益になる「囲い込み」を予防するためにも、確実にレインズへ登録する不動産会社と媒介契約を選ぶことをおすすめします。

レインズ（REINS）とは、国土交通省が指定する不動産情報ネットワークシステムのことで、「Real Estate Information Network System」の略です。レインズに登録された物件は「売り出し中の物件」として全国の不動産会社へと情報が発信されます。

レインズが作られた目的は、売主様にとっての不利益である「囲い込み」を予防するためです。囲い込みとは、不動産売却の依頼を受けた不動産会社が積極的な宣伝活動を行わず、自社で集客した購入希望者だけに物件を宣伝する行為を指します。

不動産会社が囲い込みを行う理由は、売主様と買主様の両方から仲介手数料をもらいたいからです（両手仲介）。別の不動産会社が見つけた買主様に不動産を売却した場合、仲介手数料は売主様からしかもらえません（片手仲介）。

そこで登場したのが、販売中の物件を全国に宣伝するレインズです。レインズに物件が登録されれば、強引な片手仲介を狙われる心配がありません。そのため、媒介契約はレインズへの登録義務がある「専属専任媒介契約」もしくは「専任媒介契約」がおすすめです。

レインズに登録するメリットとして特に大きいのは先述した「囲い込み」を防いで早期売却を目指しやすくなることです。それ以外では、オリジナルの間取り図を公開できることもレインズに登録するメリットになります。

チラシやポータルサイトに掲載できる間取り図には一定のフォーマットがありますが、レインズには自由に図面を掲載できます。アピールしたいポイントを前面に押し出して宣伝できるため、物件の魅力をより深く伝えやすいでしょう。

不動産売却の事前準備として必要な、6つの書類を改めてまとめます。

• 登記簿謄本
• 登記権利証（登記識別情報）
• 土地の測量図もしくは建物の図面
• 公図
• 身分証明書
• 印鑑証明書

ただし、上記の書類がなくても不動産売却は進められます。売却に向けた準備を進めながら書類をそろえたり、作成したりしても構いません。紛失した書類の再発行方法等もお伝えできますので、まずは弊社にご相談ください。

不動産売却時の査定を左右するポイントとなるのは、物件の築年数、立地面の利便性と周辺環境、そして物件の状態です。立地に関しては今からではどうにもできない問題ですが、物件の状態はある程度コントロールできます。

たとえばお風呂やトイレ、キッチンなどの水回りの不備・故障は大幅な減点になりますし、目立つ汚れ・においもマイナス査定のポイントです。必要に応じて修繕したり、クリーニングを行ったりすることにより、査定評価が上がる可能性があります。

査定価格を上げるもうひとつのポイントとなるのが不動産会社選びです。会社によって査定の基準が異なるため、同じ物件を査定に出しても、評価額には数百万円単位の差があらわれることがあります。

有利な査定を勝ち取るためには、不動産会社の専門性と、売りたい物件の特徴がマッチするかどうかを確認しましょう。不動産会社には「賃貸」に強い会社もあれば「売却」に強い会社もあります。同じ売却でも「買取」を得意とする会社もあれば、「仲介」を専門的に行う会社もあるのです。また、相続や離婚、空き家・空き地、任意売却などに対応できるかどうかも会社によって異なります。

また、査定価格の高さだけでなく、営業担当者の熱意や誠意を見極めることも大切なポイントです。物件について熱心に確認・質問をする担当者なら、物件を積極的に売り出してくれる可能性が高くなります。

売却時には、不動産会社に支払う仲介手数料のほか、印紙税などの税金や各種手数料・費用がかかります。住み替えを予定している場合、不動産売却価格のすべてを使えるわけではないため注意しましょう。この項目では、各種費用の詳細や、契約不適合責任について解説します。

不動産売却時に必要な諸費用は次のとおりです。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 抵当権抹消費用
• 住宅ローン返済手数料
• 譲渡所得税・住民税
• その他の費用

それぞれ売却額によって料率等が変動するため、一概に目安をお伝えすることはできません。仮に売却価格が3,000万円の場合、各種費用を合計すると、目安として100万円～110万円ほどの出費になるものと考えましょう。

契約不適合責任とは、売買契約時に買主様に向けて不動産の瑕疵（問題）などについて正確に伝えていなかった場合に、売却後も売主様側が責任を持って対応しなければならないという民法上の決まりです。

たとえば売却の時点で気付いていなかった場所に雨漏りがあったとします。売却後にこれを指摘された場合、売主様の負担で修繕したり、損害賠償を行ったりしなければなりません。最悪の場合、契約そのもののキャンセルが認められることもあります。

このようなトラブルを避けるためにも、物件の状態をしっかりと確認したり、住宅の設備を契約不適合責任から免責したり、といった対策を取れる不動産会社を利用しましょう。実績がある不動産会社なら、契約不適合責任のリスクから売主様を守れます。

売却だけに意識が向いてしまいがちですが、その後の納税のこともしっかりと意識して不動産売却を行いましょう。不動産を売却したときの価格が購入したときの価格を上回った場合、その差額分が「譲渡所得」となり、譲渡所得税が課せられます。

ただし譲渡所得税はいくつかの方法で控除できる可能性があります。たとえばマイホームとして使っていた物件なら3,000万円の特別控除の適用が可能です。これにより、マイホームの売却において譲渡所得税がかかる可能性はほぼなくなります。

その他にも、所有期間10年以上のマイホームを売却して住み替える際に適用できる「特定居住用財産の買い替え特例」、売却によって損失が出た場合に適用できる「居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除」などの制度もあります。

不動産に関連する税金は独特かつ複雑です。悪気なく放置した結果、申告漏れを指摘されるケースもみられます。納税に関するトラブルを防ぐためにも、実績があって信頼できる不動産会社を利用しましょう。